根据《杭州市老旧住宅小区物业管理改善工程实施方案》（杭政办函〔2009〕217号）总体要求，为进一步做好我市老旧小区物业管理改善工作，加快推进物业管理改善工作进程，现就老旧住宅小区实施物业管理改善工程硬件配置改善及相关事项的审批提出以下意见，请各有关单位认真执行。

一、硬件配置改善内容及要求

（一）房屋整治

包括屋顶等共用部位维修整理（含平改坡）、立面整治、楼道刷白、管线序化、危房修缮等。

（二）环境整治

包括小区道路平整、汽车停车位划定、自行车棚（库）整饬、绿化整理、公共照明配置完善等。

（三）一户一表改造

包括小区内自来水、电力和燃气等公用事业管线和设施的基础改造。

（四）技术防范设施

1、按照技术防范设施安装规定，在小区主要出入口、停车场（库）出入口、主要通道及广场等重要公共部位应设置视频安防监控系统。

2、小区内住宅楼栋（单元）应设置单元防盗门，并安装访客对讲系统。

（五）消防设施

1、改善疏通小区原有消防通道，保障消防车辆顺利通行。

2、按规定设置室外消火栓并保障能够正常出水使用。

3、原已设置楼层消防装置的，通过改善能够正常使用。

（六）物业管理区域划分及围墙

物业管理区域划分应当遵循相对集中、便于管理的原则，由当地街道、社区会同区物业管理部门根据物业的共用设施设备配置、建筑规模、社区建设和居民意愿等因素划分。

1、拥有共用设施设备的物业，应当划归于一个物业管理区域。

2、已经自然分割或者习惯形成相对独立小区的，可以划分为单独的物业管理区域；相邻的老旧小区和零星住宅经征求相关业主意见后，可因地制宜归并为一个管理区域，形成一定规模以利于管理。

3、划定管理区域的小区周围应根据实地情况建设隔离墙，尽可能实行封闭式或半封闭式管理；小区主要出入口应设置门禁装置和值班室，并设有固定联系电话。

（七）物业管理用房

采取新建、改建、扩建或在小区内（或附近）置换、回购房屋等多种方式配备物管用房，有条件的要争取按照小区住宅总建筑面积5‰的标准配备物业管理用房，尚无条件一次配备到位的可根据实际情况逐步实现。

因多种原因暂时不能配置物业管理用房的也可临时采取租赁、借用等过渡性办法。

二、审批程序

按照“急事急办、特事特办、简化手续、提高效率”的要求，老旧小区硬件配置改善项目实行联席会议审批制度。具体由建设单位在征求居民意见的基础上，提出改善工程方案，报项目所在地区政府，由区政府组织区发改、规划、建设、公安、消防等区级行政主管部门召开联席会议进行审议，并以联审纪要的形式进行审批。

区有关行政主管部门依据联审纪要和实施方案及时办理立项、规划、建设等相关手续。涉及新建、改（扩）建物业管理用房项目的，由区规划行政主管部门核发《建设工程规划许可证》。相关手续要按照重点工程的待遇，优先办理一般事项三天内办结，重大事项七天内办结。

建设单位根据联审纪要办理相关手续，并经所在小区公示无异议后，向项目所在地区小型工程招投标中心申请招标后即可组织实施。

各区政府应在联审会议召开后7个工作日内将联审会议纪要及相关材料报市物改办备案，以加强审批监督和工作协调。

三、竣工验收和接管

1、结合庭改、危改工程一并开展的硬件配置改善项目竣工，由庭（危）改办负责组织相关部门工程验收合格后，由所在区物改办会同街道（乡镇）根据《庭（危）改老旧小区开展物业管理改善工程接管验收指导意见》的规定予以接管。

2、单独组织开展的物改工程硬件配置改善项目竣工后，由所在区物改办组织当地街道（乡镇）、相关部门联合验收后，由街道（乡镇）予以接管。

四、物业管理用房权属及使用

物业管理改善工程增配的物业管理用房竣工合格后，建设单位凭竣工验收报告、《建设工程规划许可证》和测绘成果等相关资料到市房管部门登记确认。

通过置换、购买方式增配物业管理用房的，凭房屋购置合同和测绘成果等相关资料到市房管部门办理变更登记手续。

经确认后的物管用房专项用于小区开展物业管理所需的办公场所。

五、其他

本意见适用于上城、下城、西湖、江干、拱墅五个城区， 滨江区、杭州经济技术开发区、杭州西湖风景名胜区，萧山区、余杭区可参照执行。

杭州市物业管理改善工程领导小组

二〇〇九年七月二十一日