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发布单位: 市住保房管局 公开日期: 2020-07-22

物业纠纷调解中心打造基层治理新途径,发挥纠纷调解“巨能量”

发布日期:2020-07-22 17:21 浏览次数:

随着新型城市化进程加速推进,新建住宅小区日益增多,物业管理服务范围不断扩大,物业纠纷也随之上升。如何及时化解和有效预防矛盾?杭州住保房管部门立足问题,不断健全完善物业纠纷调解机制,其中,今年拱墅区成立物业“微法庭”探索人民调解、行政调解、司法调解相互衔接的物业纠纷调解工作新模式,集中化解一批物业费纠纷,缓解法院受案压力。多方合力推动基层治理,积极化解矛盾纠纷,使居民小区成为社会和谐的牢固基础。

5年纠纷一波三折,用心调解终于圆满化干戈

黄先生是拱墅区某安置房小区的一名业主,一直拖欠着物业公司2012年4月1日至2015年12月31日期间的物业费和能耗费。物业公司早在2015年12月31日撤出该小区,后虽经多次催缴,但始终未有结果。于是,今年5月物业公司起诉了黄先生,随后,该案转至拱墅区物业纠纷调解中心进行诉前调解。

一开头就注定了这场调解不容易。《诉前调解告知书》寄出后,黄先生就称因上班时间忙,约定日期无法参加调解,调解员当即表示可以进行口头调解的。

调解员首先向黄先生了解拖欠详细原因,黄先生表示,他对物业公司的服务感到不满,有过两次财物被盗的经历,一次是电瓶车的电瓶在小区内被盗,另一次是他儿子的高档运动鞋在家门口被盗。其中,运动鞋发现被盗后,他立马寻问保安是否有外人进入小区,保安信誓旦旦地保证未有外人,并称:“这段时间若有外人进入,自己愿意十倍价格进行赔偿。”后经查看小区监控,发现确有外人入过小区,这时,保安又改口称:“一定是乘他上厕所之际进入的,拒绝赔偿”。为此,双方大吵了一架,火气冲天的黄先生也放出狠话:“从今以后不交纳物业费”。

了解情况后,调解员向黄先生详细地介绍了此次调解的意义,他当即表示同意调解,但要求物业公司方面全额赔偿其被盗的财物损失,而将要求反馈给物业公司后,公司表示参加调解并放弃了滞纳金,已经是让步,不愿再作退让。调解到此遇到了瓶颈。
迎难而上,调解员向黄先生作了第二次电话调解。经过推心置腹的沟通,他同意了调解员提出的方案:物业公司在收费中扣减700元(即物业公司承担一半的赔偿),并承诺第二天用转账的形式支付欠缴的款项。调解到此,应该大功告成。

但万万没想到,第二天,当调解员再向后续转帐情况时,才得知因儿子反对处理结果,黄先生已反悔。

失望之余,调解却没有轻易放弃。调解员使出浑身解数,不厌其烦地耐心劝导、调解,并用通俗的语言向黄先生宣讲相关法律规定,以及调解不成可能面对的法律后果,分析了黄先生当前在举证方面的不利因素,最终达成了共识,拖欠五年之久的物业费终于上交。

一场近似“马拉松”式的调解,虽一波三折,但最终圆满化解。

成立物业"微法庭",合力打造小区“微治理”新途径

小区业主和物业公司,本应该是“一家人”,共同维护小区的优质生活环境,但是在小区物业的管理中,物业公司与业主之间的矛盾、冲突频频发生,两者之间,俨然是一对“欢喜冤家”,归根结底,还是围绕物业费的问题,一方面,很多小区得不到基本的服务,业主抱怨物业公司服务不好,从而拒绝交物业费; 另一方面,物业公司因收不上物业费,而不能给业主提供更好的服务。 物业公司和业主之间不断攀升的矛盾,则导致两败俱伤。

两者之间关系这么对立、尖锐, 如何去化解这些矛盾? 拱墅区探索出新模式,让冤家宜解不宜结。 今年4月,拱墅区住建局成立了物业纠纷调解中心,并联合区法院在该中心设立物业“微法庭”,对物业费纠纷进行诉前人民调解,探索人民调解、司法调解相互联动、相互衔接的物业管理纠纷化解工作的新模式。

建立“321”化解物业纠纷“调判结合”工作机制,即每件物业纠纷调案件先在区物业纠纷调解中心由调解员负责调解3次。经3次调解不成的,转入区法院调解中心再进行调解2次。经2次调解仍不成的,由区法院启动小额快速审判程序,进行1次判决。

专业队伍调解纠纷,积极化解矛盾维护各方权益

王勇是拱墅区住建局房管科的一名工作人员,也是物业纠纷调解中心的一名调解员,牵头日常调解工作,同时还聘请了浙江钱江律师事务所两名专职律师进驻调解中心办公,及浙江浙大新宇物业集团有限公司12名同志组建了拱墅区物业管理纠纷人民调解专家库,专职调解员+专业库组成了一支金牌队伍,来协助拱墅区物业纠纷调解中心对物业行业范围内重大纠纷案件的调解。
每每遇到物业纠纷案件,调解员王勇及两名律师都会第一时间介入,了解具体事件基本情况,然后与双方取得联系约定调解时间。涉及各自利益,在调解会上,面对双方各持己见,调解员认真倾听双方的陈述,针对业主与物业公司的纠纷焦点,从业主、物业公司、法律多角度出发进行劝导、沟通,希望双方各退一步,互相理解,解决问题。

专业调解员和律师,通过调解工作,宣传相关法律、法规和规章,及时向住建、法院等部门上报及反馈拱墅区物业纠纷信息及动态等。此外,区住建局与区妇联联合成立“运河物业女管家”联盟,让物业行业妇女职工主动参与物业纠纷调解中。 物业纠纷调解中心的设立,让纠纷双方有了依法、及时、有效化解物业矛盾纠纷的平台,有效维护了广大业主和物业企业的合法权益。
截至目前,拱墅区物业纠纷调解颇有成效,物业协调中心已经成功调解102个案子,已帮助物业公司追回物业费约70万元,深受物业服务企业和业主的广泛好评。





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