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索引号: 002489639/2020-23784 公开方式: 主动公开
文号: 公开日期: 2021-04-01
发布单位: 市住保房管局 有效性:
统一编号: 关联类型:


《杭州市老旧小区住宅加装电梯管理办法》政策解读

一、起草背景

为贯彻落实中央、省、市领导有关住宅加装电梯工作的指示精神,规范、有序、高效地推进老旧小区住宅加装电梯民生项目,对于适应老龄化社会需求,促进无障碍环境建设,完善住宅使用功能等方面具有重要意义。在我市出台的《关于开展杭州市区既有住宅加装电梯工作的实施意见》(杭政办函〔2017〕123号)基础上,结合近年来加梯工作开展实际,起草了《杭州市老旧小区住宅加装电梯管理办法》(以下简称《办法》)),进一步规范加梯工作开展的程序、明确工作要求、厘清主体责任,以便有系统地推进老旧小区住宅加装电梯工作。

二、立法必要性

(一)贯彻落实中央和省市相关政策精神的必要举措。2019年、2020年,国务院连续两年将“支持加装电梯”内容写入政府工作报告。《国务院办公厅关于推进养老服务发展的意见》《浙江省社会养老服务促进条例》等对于“实施老年人居家适老化改造工程”也提出了明确要求。我市老旧小区,由于缺乏电梯等配套设施,居民上下楼问题日益突出,群众要求改善居住条件的意愿强烈,尤其是老年人群对于加装电梯的呼声较高。为贯彻落实十九大报告提出的“老有所养、住有所居”的要求,不断增强人民群众的获得感、幸福感和安全感,亟需依法推进老旧小区住宅加装电梯工作。

(二)推进城市有机更新制度创新的必然要求。加装电梯作为老旧小区改造提升的一项重要建设内容,是对住宅使用功能的再完善和再提升,也是推进城市有机更新的一项重要举措。2017年《实施意见》为深化加装电梯工作打下了良好基础。2020年5月1日起施行的《杭州市电梯安全管理条例》规定“本市支持符合条件的既有住宅加装电梯”、“既有住宅加装电梯的具体办法由市人民政府制定”。因此,制定《办法》既是贯彻落实地方性法规的要求,也是修改完善现行政策的实际需要,对总结形成老旧小区住宅加装电梯“杭州方案”,在全国范围内率先实现制度创新具有积极意义。

(三)健全基层社会治理体系的重要机制。老旧小区加装电梯作为一项老百姓家门口的民生工程,直接关系到老百姓的切身利益,项目覆盖面广、群众参与度高、社会影响力大。2017年以来,我市按照“业主主体、社区主导、政府引导、各方支持”的工作原则,首次在市政府民生实事项目中,实现业主“自愿发起、自主决策、自筹资金”工作模式。通过建立由楼道长牵头、街道社区搭建平台、居民共商共议、第三方组织参与调解的基层民主协商机制,在“有事好商量,众人的事情由众人商量”的氛围中充分发挥业主主体作用。制定《办法》有利于打造共建、共治、共享的社会治理新格局和杭州样本。

三、起草依据

1、《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国特种设备安全法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国建筑法》《浙江省社会养老服务促进条例》《杭州市城乡规划条例》《杭州市电梯安全管理条例》等法律法规。

2、《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》(国办发〔2020〕23号)《建筑工程施工许可管理办法》《杭州市人民政府办公厅关于印发〈杭州市老旧小区综合改造提升工作实施方案〉的通知》(杭政办函〔2019〕72号)等规范性文件。

四、主要内容

《办法》共三十五条,坚持法律效果、社会效果有机统一,贯彻落实“放管服”和“最多跑一次”等改革工作要求,从加装电梯工作实际出发,针对需要解决的难点问题,在符合有关法律法规前提下设计相应制度和措施。

(一)《办法》明确了加装电梯的适用范围。根据《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》及省、市有关文件精神,《办法》将其适用范围明确为“老旧小区住宅”。考虑到老旧小区处于动态变化的状态,将其定义为:“国有土地上具有合法权属,建成年代较早、未列入房屋征收范围或者计划,并已投入使用的四层(含)以上非单一产权的无电梯住宅”。住宅小区基础设施和功能明显不足的保障性住宅和单位自管房如需加装电梯,也可参照本《办法》执行。

同时,《办法》明确提出,各地政府可以将老旧小区住宅加装电梯统筹纳入辖区老旧小区成片更新改造和无障碍设施改造计划,综合实施管线迁移、绿化迁改等施工。各地可以按照老旧小区“综合改一次”的原则,通过统一规划、统一设计、统筹推进,助推老旧小区住宅成片加装电梯。

(二)《办法》调整了民主表决条件和流程。根据2021年1月1日起施行的《民法典》有关规定,《办法》对原“双三分之二以上”的表决条件进行了调整,明确老旧小区住宅需要加装电梯的,申请人应当征求所在单元全体业主意见,经本单元“双三分之二以上”业主参与表决,并经参与表决的“双四分之三以上”业主同意后,方可签订加装电梯项目协议书。同时规定“商品房性质的老旧小区住宅加装电梯,需要占用小区范围内属于业主共有的道路、绿地等公共场所的,应当按照《中华人民共和国民法典》关于业主共同决定事项的规定执行”。

针对业主意见统一难等问题,《办法》引导相关当事人先行通过友好协商的方式,解决加装电梯过程中的利益平衡、权益受损等事宜,也可委托业主委员会、人民调解组织和其他社会组织等进行协调。协商不成的,由属地社区、街道(乡镇)通过协调会、听证会等方式,积极搭建沟通协商平台,尽可能消除意见分歧、达成共识,实现政府引导、居民自治、社会参与的良性互动,打造共建共治共享的社会治理新格局。此外,《办法》明确提出,鼓励和支持老年人、残疾人居住的老旧小区住宅依法加装电梯,对于该类加梯项目,属地社区、街道(乡镇)应当加大调解力度,把好事办好、办实。

(三)《办法》完善了加装电梯项目审批机制。2017年以来,根据“最多跑一次”改革要求,我市创新实行了由区住建部门牵头、相关部门共同参与的加梯项目联合审查机制,有效破解项目审批难题。《办法》进一步巩固、细化了联合审查的相关规定,明确联合审查通过后申请人须依法办理建设工程、特种设备安装等相关审批手续,并结合国家、省市相关法律法规和规章规定进一步明确:“符合《杭州市城乡规划条例》规定无需办理建设工程规划许可证情形的,不再办理建设工程规划许可证;符合《中华人民共和国建筑法》《建筑工程施工许可管理办法》规定无需办理建筑工程施工许可证情形的,可以不再办理建筑工程施工许可证”,从立法层面明确了不再办理“两证”的情形,有利于简化审批手续、提高审批效能。此外,《办法》要求电力、水务、燃气、通信、网络等管线单位,开通绿色通道办理相关手续,实施管线迁移改造。

(四)《办法》强化了项目质量和安全的监督。为确保加装电梯项目的质量和安全,《办法》明确对加装电梯涉及的土建施工和特种设备安装实施“双线监管”:申请人应当接受所在区、县(市)住房城乡建设主管部门或者其委托的建设工程质量安全监督机构的工程质量安全监督管理;施工前,电梯安装单位应当书面告知市市场监督管理部门,并依法向特种设备检验机构申请监督检验;项目完工并经特种设备检验机构监督检验合格后,申请人应当组织设计、施工、监理单位和电梯安装单位对加装电梯项目进行竣工验收。此外,根据相关法律法规的规定,《办法》明确了加装电梯项目的建设、设计、施工、监理和电梯安装单位等五方主体责任,并对其资质提出了相应的要求。

(五)《办法》规范了加装电梯的后续使用管理。为进一步规范电梯加装后的使用管理,确保电梯安全平稳运行,《办法》重点对后续管理的责任主体、变更管理、资金筹集等问题予以明确,规定老旧小区住宅加装电梯的申请人负责加装电梯的日常使用和运行管理,申请人委托的物业服务企业、其他管理人或经协商确定的实际负责人依法履行电梯安全使用管理义务,鼓励加装电梯申请人通过投保电梯综合服务保险,减轻日常维护管理的负担。《办法》明确,因转让、继承或者受遗赠取得加装电梯住宅所有权的,由住宅受让人依法承继加装电梯项目协议书约定的权利和义务。

(六)《办法》拓宽了加装电梯资金筹集渠道。为加快推进加装电梯工作,让改革红利惠及更多群众,《办法》第五条在明确“老旧小区住宅加装电梯所需的建设、运行使用、维护管理资金由相关业主共同承担”的同时,规定“市、区、县(市)人民政府可以安排专项资金用于老旧小区住宅加装电梯项目建设、管线迁移等事项的补助。”“业主加装电梯的,可按有关规定申请提取住房公积金和住房补贴”,帮助居民缓解筹集资金压力。“鼓励社会力量通过捐赠、资助、技术服务等方式参与老旧小区住宅加装电梯”,拓宽资金筹集渠道。

五、文件解读机关

解读机关:杭州市住房保障和房产管理局

解读人:吴黎梅 

联系方式:89830956


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