新物业管理条例小课堂

新《杭州市物业管理条例》第三章第三节第三十八条：

有下列情形之一的，所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当及时组建物业管理委员会，区、县（市）房产主管部门应当予以指导，并会同民政部门对物业管理委员会成员开展相关培训：

（一）新交付物业项目尚不具备召开首次业主大会会议条件的；

（二）新交付物业项目具备召开首次业主大会会议条件但是尚未成立业主大会的；

（三）业主委员会任期届满需要换届选举的；

（四）业主委员会因缺额、被罢免等原因在任期内终止需要重新选举的；

（五）已经划分物业管理区域但是尚未实施物业管理的建成居住区需要实施物业管理的。

“我们小区刚交付，没有业主委员会，好多要紧的事情没人来牵头怎么办？”近期有居民带着这类疑问前来咨询。一般来说，在小区尚未成立业主大会、业主委员会运作失灵、业主委员会换届选举、老旧小区推行物业管理等情形下，完全依靠业主自身能力难以保障小区物业管理的有序进行。那么，小区没有业委会等情况该怎么办呢？

针对这一问题，新《条例》创新设立了“物业管理委员会制度”，作为对业主自治机制的补充和落实物业管理属地责任的举措。

物业管理委员会由街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会、建设单位各指派一名代表和业主代表组成。物业管理委员会主任由街道办事处、乡镇人民政府指派的代表担任。

具体而言，物业管理委员会成员人数应当为七人以上十一人以下的单数，业主代表的人数不得少于总人数的二分之一；已经成立业主大会的，建设单位可以不再指派人员参加。

其中，业主代表人选应当符合本条例规定的参选业主委员会成员的条件，由街道办事处、乡镇人民政府通过听取业主意见、召开座谈会等方式，在自愿参加的业主中推荐产生。

值得注意的是，街道办事处、乡镇人民政府应当在物业管理委员会成立前，在物业管理区域内公示物业管理委员会成员名单，公示时间不得少于七日；业主有异议的，可以向街道办事处、乡镇人民政府提出。

物业管理委员会具体有哪些职责？它的主要职责是负责组织具备条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会或者指导换届选举业主委员会，以及在尚未成立业委会的小区，临时代为履行业主委员会的职责。

“如果我们小区一直没有成立业主委员会，物业管理委员会可以无限期担任吗？”新《条例》对这一问题也进行了说明，物业管理委员会的任期一般不超过二年，期满未推动成立业主大会或者选举产生业主委员会的，由街道办事处、乡镇人民政府重新组建物业管理委员会。