导语：为进一步加强杭州市商品房预售资金监管，有力保障预售商品房工程建设，维护预售商品房交易双方的合法权益，促进房地产市场健康有序发展，自2022年7月1日起，杭州针对新领取预售许可证的商品房项目开始实行资金监管新模式。新模式实施一年多来，杭州市住保房管局通过公开招标确定监管银行、对监管银行实施动态监管、对房地产开发企业从预售资金监管账户设立、监管协议签订、预售资金收存、项目建设进度节点申报、监管资金拨付至监管协议解除全流程监管等方面，实现商品房预售资金监管的动态化、精细化、规范化及智能化，力求扎实做好保交楼、保民生、保稳定的各项工作。

主持人：资金安全一直是购房者最关心的问题，购买预售商品房之后，自己支付的预售房款是否及时转入监管账户并优先保障商品房项目建设？房地产开发企业会不会挪用监管账户里的资金导致项目建设资金短缺，面临项目烂尾？房地产开发企业是否能够在合同约定时间内按时交付房屋？这一系列关于预售商品房资金安全及房屋交付的问题一直是广大市民朋友，特别是购买或即将购买预售商品房的市民朋友们十分关注的问题。今天，我们特别邀请了杭州市房产市场综合管理服务中心房屋交易资金监管工作专班负责人潘震宇做客本期网上接待室，与大家一起聊聊我市商品房预售资金监管的那些事，欢迎广大市民朋友参与。

1.主持人：2022年7月1日开始实施的杭州市商品房预售资金监管新模式和之前的老模式相比，主要发生了哪些转变？对购房者来说这些变化是有利的吗？

嘉宾：2022年7月1日开始实行的商品房预售资金监管新模式较老模式而言，不论是从监管强度、监管主体、选择监管银行、确定监管额度、监管期限方面，还是对预售资金收存及监管资金拨付的审核要求等方面都更加明确，让商品房预售资金监管的广度、深度、精度和力度都得到进一步的延伸和加强。目前商品房预售资金监管工作的根本要务就是要确保商品房项目按期交付至购房人手中，保证项目不烂尾，百姓更安心。

与老模式相比，主要的变化有以下几个方面：

（1）由银行监管的弱监管模式转化到政府监管的强监管模式，由原来的监管银行、开发企业、工程监理单位三方签订《商品房预售资金监管协议》调整为监管机构、开发企业、监管银行三方签订。

市房产主管部门负责商品房预售资金监管工作的指导监督，市综管中心，各区、县（市）房管部门是监管机构。

（2）监管银行的选择由原开发企业自行选择调整为市房产主管部门通过公开招投标确定监管银行建立监管银行名录，开发企业只能在名录内选择。

（3）监管额度确定由“开发企业申报工程预算清册总额×130%”转化为“(单方工程造价+装修价格)×地上建筑面积×110%”。

（4）明确了购房人支付的定金、首付款、按揭贷款和其他形式的购房款等商品房预售资金，都应当全部直接存入所购房屋对应的监管子账户，扩大监管资金范围。

（5）针对购房者最为关心的监管资金的拨付问题，由原来的监管银行按开发企业申请的用款用途进行审核并拨付调整为由房产主管部门按建设工程进度设置6个拨付节点，按对应的额度比例释放预售资金。

（6）监管期限由原来的至项目竣工验收备案延长至商品房不动产首次登记。

2.主持人：监管机构、开发企业、监管银行三方签订的《商品房预售资金监管协议》主要包含了哪些内容？

嘉宾：《商品房预售资金监管协议》主要针对商品项目的基本信息、监管账户情况及监管额度、预售资金收存和使用的方式、违约责任等内容进行了明确。

3.主持人：政府如何实现压实监管银行的监管责任，使监管银行真正履行起了资金监管的职责，把牢了监管资金的出口关？

嘉宾：我局目前对监管银行实行动态化监管，主要体现在以下两个方面：

（1）监管银行招标建立。在全国首开先河通过公开招投标综合评分的方式，择优评定25家监管银行，并结合监管银行履行监管责任情况，实行基本信息维护、监管资格开停等动态监管。

（2）监管银行考评管理。监管银行承担业务情况纳入日常监管工作，实行季度评分、现场检查、年终考评的“一年一考评、三年一更新”的综合评价机制，加强全过程管理。

4.主持人：新的商品房预售资金监管模式如何做到保障预售资金的安全？

嘉宾：（1）把好入口关：按预售证项目监管的原则，采用监管账号和子账号的管理方式，实现子账号和预售楼盘表房号一一对应，保障预售资金精准入账。同时，落实资金收存与网签联动，实现系统自动校验单套房屋首付款入账，并实时监控网签备案。

（2）把好出口关：按照“监管机构审节点、监管平台核额度、监管银行拨资金”的固化流程开展资金使用拨付，全流程闭环精准高效监管。

（3）异常信息预警预报：通过监管银行实时共享资金出入帐流水，自动排查、发现、预警“预售资金未直接转入监管账户、额度内资金用于非工程建设用途、银行未经核验拨付资金、监管额度内资金转入房地产开发企业一般账户”等高风险违规问题。结合预警频次高低、项目数量多少、所涉问题轻重等情况，建立房地产开发企业、监管银行约谈警示机制，第一时间对违规行为进行约谈调查，视情况采取责令整改、暂停网签等一系列惩戒措施。

5.主持人：政府是如何确保监管账户内的监管资金是覆盖整个项目建设周期的？

嘉宾：（1）监管额度合理确定。在调研其他城市、参考研究工程项目建安成本，综合分析几十项高层、小高层、多层、排屋等各种类型样本数据的基础上，监管额度采用综合核定计算：(单方工程造价+装修价格)×地上建筑面积×110%。即根据项目毛坯销售价格界限，设定单方工程造价两档定额最低基准制的计算方式。充分体现项目间标准统一、均衡合理。

（2）建设进度节点申报，根据节点释放额度。监管额度内资金专用于项目工程建设，根据项目建设过程，合理设置工程进度节点和额度比例，实行监管额度内资金按节点有序释放，确保工程建设款覆盖至项目竣工交付。按“申领预售许可证”“主体结构验收”“外立面施工完成并已拆除脚手架”“单位工程质量竣工验收”“竣工验收备案”“不动产首次登记”六个节点对应的额度比例进行拨付审核，实现全流程闭环监管。

6.主持人：有市民提问，购房人应如何了解自己的购房款是否打入对应的监管子账户？

嘉宾：（1）我们要求房地产开发企业应在《商品房买卖合同》中载明监管账户户名及对应房屋的监管子账号，并在销售现场显著位置公示监管银行、监管账户及子账号等信息。购房人在打款时需关注打款账号是否为自己购买房屋的对应子账号。

（2）通过摇号的商品住房，在购房人选房后，会收到一条关于告知所购房屋对应子账号信息的短信，购房人也可通过短信获取账号信息。

（3）购房人还可以通过向监管银行核实了解资金入账信息。

7.主持人：有市民提问，如果不小心把购房款错打到别人的子账户，应该如何处理？

嘉宾：如果购房人将购房款误打入该项目其他房屋子账户，可及时告知房地产开发企业，由房地产开发企业在监管平台中发起退款流程，待监管银行将购房款退回购房人后，购房人可重新将购房款打入正确的子账户。

8.主持人：有市民提问，与房地产开发企业解除商品房买卖合同后，应如何退回监管账户内已支付的购房款？

嘉宾：购房双方因以下情形可申请退款：

（1）购房人弃选、弃购，或与房地产开发企业解除商品房预售合同，经双方协商退款。

（2）购房人与房地产开发企业协商一致，变更付款方式或减少首付款，需退回已支付房款。

（3）购房人将房款打入错误子账户，需退回重新打入正确子账户。

（4）其他需退款情形。

请注意：符合上述情形的，需由购房双方优先办理弃选弃购手续或合同变更手续后，房地产开发企业方可通过监管平台发起退款审核业务。经监管机构审核通过的，监管平台会向监管银行发送退款指令，监管银行将根据退款指令按原路退回款项。

9.主持人：有市民提问，如果在政府监管过程中，发生了监管银行或房地产开发企业违规行为，监管部门该如何处理？

嘉宾：经被查实房地产开发企业、监管银行在资金监管过程中存在违规的，按以下方式处置：

（1）涉及房地产开发企业违规行为：限期整改，整改期间，对情节严重的，予以暂停房地产开发企业网签备案(网签)、项目工程进度节点审核等资金监管相关业务。对符合行政处罚条件的，将案件情况及相关证明材料上报市房产行政主管部门。

（2）涉及监管银行违规违约行为：对监管银行进行考核扣分，并责令限期整改。整改期间，对情节严重的，暂停监管银行的监管资格。

主持人：好的，今天我们的杭州市商品房预售资金监管网上接待室到此结束，非常感谢嘉宾的悉心解说和网友们的积极参与，谢谢大家！