最近，杭州城东某小区业主小吴在“杭州业主卡”上查看了自家小区的收支情况，她点开任何一个条目，每项收支的具体来源与去向都清晰明了，收支结余罗列得明明白白，这让她非常满意。

为了更好地保障广大业主的知情权与监督权，今年，杭州在全市住宅小区推动开展公共收益管理不规范问题专项治理行动，要求所有小区全面摸排小区公共资产、资金底数等，并将信息明细详细录入杭州市智慧物业管理服务平台，实现公共收益公示公开制度覆盖率100%。

“小”物业关乎“大”民生

小区公共收益从哪来

小区公共收益，是指利用小区共有部分进行经营活动所获得的收益，在扣除合理成本后，归全体业主所有。随着小区“房龄”越来越老，需要保修或更新的地方就越多，小区公共收益可以补充物业维修资金或用于共有部分的维修、更新和改造，让房子更好地“延年益寿”。

可以说，公共收益是全体业主的“钱袋子”。那么，这些钱主要来源于哪些方面？通常来说，物业经营性用房的租金、公共区域广告租金以及公共车位泊车费，这三者是绝大多数小区公共收益的主要来源。

很多商品房小区楼下的底商就是经营用房，小区靠对外出租这些底商，可以获得收入；停车费也是大部分小区的重要收入来源；公共部位广告租金，主要包括电梯广告、道闸广告等，都能产生收入。除此之外，小区泳池、快递柜、电瓶车充电桩、信号发射基站以及小区内摆摊，都是收入来源。

比如小吴所在的小区，目前公示的2020年4月至2023年4月的经营性收支情况显示：泳池经营收入约23.61万元、广告收入约92.55万元、经营用房收入约27.07万元……这些费用清晰表明了小区的收入来源和去向，业主们一目了然。

规范小区资产公示公开

有小区因此增加不少收入

以往，小区公共收益这笔资金具体数额多少、日常是如何管理使用的，很多业主不太清楚，其中很大一部分原因在于，很多小区的公共收益收支不公开、不透明，一度成了业主眼中的“糊涂账”。

为此，早在2019年，市住保房管部门就在主城区范围试点推出小区公共收益管理系统。2020年起，杭州市智慧物业服务平台在全市范围推广，由业委会（物管委）、物业开设资金账户，对小区资产、资金等进行盘点并录入，对公共收益收支情况进行记录并公示公开，业主可以通过浙里办APP在“杭州业主卡”上随时查看自家小区收支情况。

小区如何管好“钱袋子”，公开“账本子”？位于余杭良渚的亿丰蔚蓝郡小区，是一个值得借鉴的案例。亿丰蔚蓝郡交付于2013年，共有住户900多户。小区现任业委会副主任张畅说，小区交付后前5年，前期物业项目经理更换频繁，代管的小区公共收益较为混乱，公示公开也不及时。

2020年，小区第二届业委会成立，按照属地住建部门、街道、社区的指导，通过实地查询、翻阅各类图纸，明确了小区相关资产的权属。如收回社区用房，改造成小区图书馆；收回公共车位，对外出租增加小区收入；收回地下公共区域，改造为小区文体活动中心等。

摸清小区家底后，业委会列出资产清单，还厘清了收益明细。截至目前，小区公共收益资金结余增加近300万元，相关资产、资金信息明细详细录入杭州市智慧物业管理服务平台，供全体业主监督查询。

于2022年下半年交付的上城区杭源御潮府小区，共有住户746户，经营性用房2套。在小区业委会成立前，由于多方面原因，经营用房一直租不出去，小区公共收益仅1.8万元。

2023年9月，小区首届业委会成立后，在市、区两级住保房管部门的指导下，修订了公共收益管理制度、财务管理制度等，并召开业主大会，一是建立小区停车收费方案，二是续签物业合同调整公共收益管理模式，三是改变房屋租赁办法等，盘活小区资源。业委会成立7个月来，账户公共收益高达100多万元。

尤其是小区经营性用房招租，原本无人问津，业委会及热心业主们集思广益，通过创新的拍卖招租方式，最后该商铺以高价成交，大大超出业主们的期待。手头有了资金，就有余力来实现业主们呼声很高的小区公共区域改造提升事宜。前不久，小区召开业主大会，高票通过了利用小区公共收益对地下车库进行“星空顶”改造一事。

御潮府业委会主任表示，小区公共收益管理实现了规范化，业主可以随时去电子业主卡查询明细。业委会也因此获得了业主的信任和支持，不同专业的热心业主共同组建小区“智囊库”，从而实现小区治理的“同心圆”，也帮助小区鼓起了“钱袋子”。

开展公共收益管理专项整治

今年确保4778个小区“全覆盖”

截至去年12月，有2504个小区在杭州市智慧物业服务平台开户，其中1887个项目在平台录入收支信息。不过实际操作过程中，也有部分小区公示公开内容不够详细，收入或支出一栏显示为0；还有不少小区尚未在市智慧物业服务平台开户或进行公示公开，让公共收益管理成了一笔“糊涂账”。

因此，今年市住保房管部门加大力度，按照小区“应上尽上”、资产“应核尽核”的要求，住宅小区业委会（物管委）、物业全面清产核资，清点广告位、停车位、物业经营用房等公共资产数量、规格、使用管理及收益情况，并根据“谁管理、谁录入”“谁录入、谁负责”的原则，逐一录入杭州市智慧物业管理服务平台，实现住宅小区公共收益摸排覆盖率100%、公示公开制度覆盖率100%的目标。

此外，专项治理行动也对不规范的行为进行处罚。前两天，萧山就有两家物业公司因为“未按规定为所服务的小区开设共有收入专门账户”，被行政处罚。

局属物管中心物业指导科相关负责人表示，截至5月31日，全市4778个小区（包括商品房、老旧小区及拆迁安置房）已全部开展资产资金摸排、录入、公示。“有些老旧小区可能没有业委会、物业，也可能没有公共收益，这种情况下，根据谁管理、谁录入的原则，由物管会或代管的社区来对小区进行资产摸排和信息录入。”

浙江工业大学中国住房和房地产研究院副院长金细簪认为，这次杭州住宅小区全面开展资产资金摸排、录入、公示，开展公共收益管理不规范问题专项治理行动，能真正摸清“家底”，各小区的具体账目会更清晰更规范，有利于提升社区治理能力。